千万家

      房地产是一个典型的内销型部门，为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为，房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力 -其实这是一个误解，房地产的价格，99 %由本地百姓负担，房地产事业是典型的剥削内贸、补贴外贸。
　　
乍看这个题目，很多人第一个反应就是写错了。人民币面临巨大的升值压力，何来贬值而言？不错，对外升值，对内贬值 -国际市场上，人民币VS美元要升值，在国内人民币VS大排面要贬值。

　　1、美元公式：一个很重要的公式是我们一切分析的基础：美元报价=人民币报价*汇率。如一只中国产的茶杯，价格4元，人民币汇率8.27，茶杯卖到美国，报价为4/8.27=0.5元美元。美国抱怨中国货太便宜，0.5美元的价格让美国人实在难以竞争，小布什想尽一切办法，要让美国市场上的中国货从0.5涨价到0.7-0.8美元。

　　官方媒体翻来覆去强调，美利坚强制人民币汇率升值，汇率升值至1：5，美元报价自动涨至4/5=0.8美元，就没什么竞争力了。

　　事实上，等式的右边有两项 -汇率、人民币报价。美国人还有另一种阴谋，如果中国通胀，杯子卖到7元一只，则7/8.27=0.8美元，一样达到目的。

　　2、通胀：通胀说来就来，一夜之间，物价就涨上去、电煤矿油就缺口、经济就过热了。什么导致经济过热？按央行官员的口径，是汽车、钢铁、电解铝等行业的过度投资。但过度投资的根源是价格上涨。价格上涨的根源是需求过热，需求过热的根源呢？央行官员就瞠目结舌，答不上来了。

　　在8.27的汇率下，美国人的一个手段，就是用尽量多的美元冲击人民币体系。固定汇率类似一种坐庄系统，卖盘太多时，庄家就要进场维持价格。美国人抛多少，央行就得要接多少。不然这个8.27就名存实亡了，也达不到帮助企业出口的目的。

　　过去的一年中，大量热钱涌向中国，美国人的行为可谓疯狂 -中国的基本面很强，美国财团充满信心，投机资金源源不绝。年终总结，央行每天买进5亿美元，一年累计买入了1600亿美元。04年1-6月又买了700亿之巨，外汇储备达到4700亿美元。

　　央行和商业银行有很大区别，商业银行资源有限，且用的是旧钱；商业银行买卖外汇，不会影响金融稳定。央行是发钞行，拥有铸币权。理论上，央行的接盘能力是无限的。手中一些有限的流动资金用完后，可以开动印钞机，印制新钱，接下美元。

　　但新钱有新钱的坏处 -新钞一发，后患无穷。美国人要的就是这个效果。大量新印制的人民币流入市场，将导致物价系统的灾难。

　　中国商业银行的放大系数约为2.5-3.5。去年，M2货币总量由18万亿增长到22万亿，如果没有美元潮，放贷额甚至是缩减的，商业银行会惜贷，信贷失控纯属无稽之谈。

　　新增4万亿货币总量，对仅有10万亿GDP的经济体来说太大了。一下子多了这么多钱，物价岂能不涨？物价一涨，生产企业岂会不大干快上，尽量多快开工？便出现所谓的经济过热。即是说，联系汇率导致人民币被低估，美国人冲击人民币，货币供应量增加、物价上涨、经济过热。用格林斯潘的话说，如果中国坚持不升值，他们自己的货币就会出问题。

　　3、鱼与熊掌：如果人民币被低估，美国人必然乐意将美元兑换成人民币，最终导致人民币过多，通货膨胀。经济是均衡的，你坚持固定汇率不动摇，我就用美元冲你人民币，最终导致你通货膨胀，失去竞争力。鱼与熊掌不可兼得，是选择固定汇率，还是选择稳定物价？中央的态度很明确，固定汇率是长期坚持的基本国策。去年顶住7国财长的压力，被认为是外交纵横的一项重大收获。

　　按中国人的一贯思路，敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告，反着做就可以了。美利坚要我们升值，我们偏不能升值。

　　但事实究竟怎样，还是要讲清楚：汇率上涨，受益者是人民币持有人，即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假，甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。

　　汇率不涨、国内通胀的话，受益的是政府和银行。作为最大的债务人，几万亿坏帐相应缩水，更容易偿还，政府获得大量的铸币权，以应付财政开支。

　　财富只有一笔，鱼与熊掌不可得兼，总之，百姓去加勒比渡假是没有指望了，更没钱娶一房马来太太，这些钱将用来填补国有银行的亏空。

　　总体上，以国家利益而说，填补银行总比去海滩渡假重要得多，但还是应跟民众解释清楚，中央的选择中，谁是受益者、谁是受害者。

　　4、房地产：新一轮热钱潮的一个奇怪现象，是游资收购房地产，而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金，讲究的是光速划拨，要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度，债券是最好的选择，一些短期债票面受益率，甚至成了一国汇率的基准。

　　相对而言，股票不会受宠，因为波动太大，收益率也不确定。一般而言，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房千面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。

　　但在中国，价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动，还是汇率变动，游资心中没有底。事实上，中央坚守固定汇率的决心，不容小视。因此，最好的选择就是购买房地产。一旦8.27的汇率不变，而是内部通胀，房价就会随物价上涨。无论是汇率涨，还是物价涨，房地产两相得宜。

　　外行看热闹，内行看门道。目前来看，8.27牢不可破；简单地将美元兑换成人民币的初级投机者们，将遭受毁灭性的打击。

　　5、宏观调控：调控有一个很大的漏洞，即对内资外资的影响不同。内资奄奄一息、外资如鱼得水。调控之下，江苏省十几家银行集体停贷，民企几乎被屠戮殆尽。国内企业再也无力取得贷款、扩大产能，再也无力抢占市场了。

　　中央管得了国内银根，却管不了国际银根。当前银根空前紧张，国际市场呢，却是45年来最低的利率，宽松得要命，外资企业可以大量融资。

　　我们很痛心地看到，国内企业普遍停产的时候，外资公司却是心是心非。一些外资学者大喊中国必需减速、减速、再减速时，他们自己的公司却在急步跑马圈地。

　　德国大众新加了两条生产线，广州本田加了一条，大摩在上海投了几十亿的地产项目，转手又买了建行的几十亿抵押物业。行政命令规定，银行不许做银行系统违约率最低的个人房贷，而天津的一家德资银行却连5.04%都不要了，干脆开出3%的优惠利率。

　　不知道外国专家究竟是看多还是看空，但我们知道总产能并没有下降多少。唯一的区别是内资让几步，外资就进几步。

　　一个完全的市场经济体系中，抽紧银根，则货币减少，供应紧张，汇率相应上升。实行紧缩性货币政策时，内资借不到贷款，外资因为汇率上升，一样要付出更多的投资成本；一句老话是，固定汇率下，外资涌入将抵销紧缩性的货币政策。但固定汇率下的调控，却只苦了内资，便宜了外资。

　　国内银根很紧，国外银根很松；国企奄奄一息，外企如鱼得水。固定汇率加上宏观调控，便导致一个大漏洞，使国企不战而溃，大好市场份额拱手让人。

　　其实，解决的方案很简单，对某些特定行业，征收投资调节税。凡不许增加产能的国企，外资也不许进入，进则征收额外税。更进一步讲，如果觉得某行业产能过大，第一个应砍掉的是外资的工厂，调控也应从外企开始。如果觉得汽车业产能过大，第一个被砍掉的应是广州本田，广州马自达。残害民族企业取媚洋人，砍掉民企市场份额让给洋人，一直是统治者的思维。

[收入房价比在六倍时才能购房 购房人再受打击]
　　7、日本模式：从宏观经济讲，中国越来越象80-90年代的日本，越来越在复制日本模式。和90年代的日本一样，中国也是一个出口导向型国家，希望用较低的汇率补贴出口，都也面临外储急剧增加的情况，不得不解决外汇占款引发的通胀情况。

　　货币泛滥的情况下，怎样保持出口竞争力，将出口导向型经济维持尽量长的时间？日本的对策方针是，进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒。日本的西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的房地产价格夸张。

　　房地产是一个典型的内销型部门，为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为，房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力 -其实这是一个误解，一家大型跨国公司中，房地产、员工房贴只占总成本的8%，甚至还比不上一些公司的电话费。

　　房地产的价格，99 %由本地百姓负担，剩余的1%中，还要分工业地产、商业地产、民用地产。普通城市的住宅楼可以很贵，但工业用地可以很便宜，政府可有意识补贴。

　　政府从房地产可以取得大量税收，这样一笔巨额财富可用来造机场，造码头，改善基础设施；或高额出口退税，或提供优惠项目。

　　房地产事业是典型的剥削内贸、补贴外贸。用民众的负担补贴出口竞争力，甚至可以说，房价越高，出口竞争力越强。现在，中国也将走上日本的老路 -低汇率导致外储急增，引发通胀压力。政府将之引向房地产，让民众买单，令外贸出口业不受损伤。99%内销的部门始终是宣泄通胀压力的好去处。房产、交通、医疗、教育，莫不如此。

　　日本出口一台彩色喷墨打印机，价值750元。对中国一年出口10万台，价值7500万元。当东京都一套很普通的公寓，价值和出口到一个国家的打印机相等时，东京都的房地产事业崩溃了，扭曲的价格体系再也无法维持。

　　现在，日本的土地是全世界最昂贵的，日本的出口是全世界最强的。即使经历一次崩溃，无论民生痛苦指数如何，仅就出口而言，日本仍是全世界最强劲的国家。

　　8、结语：经济是一具活物，任何扭曲都不能长久，并且要为扭曲付出代价。中国为追求出口优势，人为扭曲人民币汇率 -无论人民币升不升值，只要背离基本面，美国都能从中找出弱点，借而打击人民币。长期坚持固定汇率，美国就会用美元冲击人民币，扩大货币供应量，并最终导致通胀。如果学习日本模式，扭曲国内价格，用房地产宣泄通胀力，将人为地延长汇率扭曲，未来，不仅房价飙涨，门外大排档的碗面也要涨到30元一碗。

      两年，关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却毫不理会这些争论，持续上涨。房价到底会涨还是会跌，首先要看说涨说跌是谁。如果一些房地产商说涨，那等于没有说，因为世界上卖东西的绝少有不说自己的东西好的，更不可能说自己当时卖的东西会下跌（这样等于把现实的购买者赶走）。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，不管是经济学家还是什么人，也不大可信，因为他们要么不在意房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐。其次要看说得有没有道理，是否有依据。本人默默无闻，也不代表谁的利益，说的话是否客观，自有公论：

      一、 价格由价值决定，同时受供求关系影响。 上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在美国纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。

      二、 前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。

      三、 那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。

李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。

      四、 中国极有可能以后会推行物业税。 什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为40%）。当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。

      五、 根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。可是70年总会过去，这一天总会到来。因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。可是人们会越来越认识到这个问题。但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。

      六、 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。

      七、 现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用-----比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。

      八、 按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。

      九、 心理因素。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。不料石油商说："不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢"。

      十、 宣传作用。不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？相反，刊登一些认为房价会上涨，鼓励人们买房的文章，房产商们却是支持刊登的。

      十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。

      十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。这句话当然是对的。其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。纽约曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。如果把24美元存起来，到时也可以把曼哈顿重新买下来。如果有人在1950年时花1995年时的价格买下纽约，虽然再过200年，肯定大赚，可是当时却是亏损的。

      十三、关于收入与房价比。现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。

      十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。

      十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区23694户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。

      十六、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。可是现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。如今陈水扁的台独趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。毛泽东说：世界上就怕认真二字。而中国共产党对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？

      最后，虽然笔者仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学者说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大，就越容易破灭。房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？

 目前的房价高位运行和观点纷杂的情况下，对于普通消费者而言，追涨而购属于非理性抉择，持币静观，待机抉择，则是明智之举

    今年1－9月，商品房价格比去年同期增长了13.4%，其中住宅上涨了11.5%，有的城市上涨了20％以上。房价的不断攀升，引起了上至中央决策部门，下至黎民百姓各个层面的高度关注。与房价节节攀升相辉映的是，关于中国目前的房地产价格是否属于正常上涨，房地产业是否存在"泡沫"，"泡沫"是否即将破灭等等"口水战"在不断升级。普通消费者应如何抉择？政府又应该如何抉择？

    当前的争论，主要集中在两个完全对立的判断上。

    第一种判断，中国目前的房地产业不存在泡沫。目前房价的攀升，是供求矛盾的正常体现。

    其理由是，中国目前的房价攀升，从长期供求关系看，中国的城市化水平的提升和人均收入水平的上升，成为拉动房价的长期因素。从短期供求看，由于近期政府对地产、房地产投资信贷等方面的调控，导致供求矛盾上升，加上相关上游行业价格的上涨，推动了目前的房价保持在高位水平。直接提出或暗含的政策建议是，放松当前的调控力度，缓解土地和投资资金供求矛盾，是抑制房价的根本措施。

    第二种判断，认为中国目前的房价属于不正常水平。房地产业存在泡沫，甚至出现严重泡沫，中国面对着泡沫时刻破灭的危险。这是从房地产投资增长率、房地产投资和消费信贷增长规模、房产空置率、投资性购房与消费性购房比例等方面显示出的数据做出的判断。直接提出或暗含的政策主张是，进一步加强对房地产业的调控，防止泡沫的破灭。

    对于目前的房价上涨，在判断上意见不一，各执一词，似乎体现着仁者见仁、智者见智的"学术争鸣"逻辑，然而，综观不断热烈起来的论争及持不同观点者的背景，我们发现存在这样一种有趣的现象:提出或直接间接支持第一种判断的，一是房地产业中的业界人士，二是主管房地产开发的政府职能部门，当然包括部分经济研究者；提出或直接间接支持第二种判断的主要是部分学者、部分海外咨询机构、潜在承担泡沫破灭风险的职能部门、执行着宏观调控任务并承担相关责任的部门。现有的不同观点是利益导向型，还是学术中立型，是值得人们谨慎鉴别的。

    随着城市化进程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地产的潜在需求无疑是影响中国长期房地产价格的刚性因素。由于存在巨大的潜在需求,所以投资（不动产投资）性购房所占比重在近年来开始上升。然而,阶段性的房产价格波动,不能以长期因素作为判断的依据。

    虽然潜在需求是决定中国房地产价格具有长期刚性特征的因素,但是，长期性的潜在需求，不可能用短期的迅猛供给增长方式来满足,否则，就会使短期内房地产业脱离整个经济水平而片面增长，导致国民经济发展中阶段性的经济波动。因而,将长期供求关系或潜在市场需求作为短期的房地产价格波动决定因素，是不准确的。

    不管当前的房地产业是否存在泡沫，但若将当前高位运行的房价看成是供求不平衡的正常反应，属于正常现象，这种判断实则属于不正常。一般来说，价格当然是供求关系的市场反应，但是，阶段性的房地产价格是否反映当期真实供求，则值得谨慎考察。

    绝对地说，如果不存在房地产投资信贷和消费信贷制度，房地产的开发和建设投入完全来源于房地产商的自有资金和向消费者的融资，房地产的需求完全取决于消费者的可支配收入，那么，房价则是房地产供求的真实反应，不存在价格的虚高和所谓的房地产业泡沫问题。在这种绝对的条件下，完全可以通过增加有效供给来抑制价格。

    然而，由于房地产投资和消费的资金部分或绝大部分来源于信贷，房价就不一定反映真实供求关系，更不能准确反映真实购买力。因而，在现实经济中，房地产业的供求对信贷资金的依赖程度越高，房地产价格反映真实供求状况的程度就更具有不确定性。

    如果借助于增加房地产开发和建设投资来抑制价格的上扬，就等于扩大信贷规模和提升信贷增长率。因而，一定时期房地产业是否存在泡沫，房价是否出现虚高现象，关键要看房地产投资和消费的信贷规模和信贷增长率与房价的相关关系。

    当前高位运行的房地产价格，是否是由投资性（或投机性、非消费性）集中购买引致的，是否存在房地产商间哄抬价格的默契合谋行为，是否是由对房地产业的调控引起的进一步上涨的价格预期推动的，如此等等，这些可能都是导致价格上涨的因素，但都不是问题的关键。

    问题的实质在于，抬高的房价主要靠什么性质的资金支撑起来的。如果像某些分析那样，个别城市房价阶段性的猛升，是国际"热钱"进入导致的。如果是真正的"热钱"，而不是银行的信贷资金，房价不管怎么涨，都不会影响大局，有朝一日价格下跌，影响的只是他们已被物化的资产的缩水。

    国际"热钱"进入中国房地产，不一定是坏事，可能是好事。国际"热钱"不管将价格抬多高，只要终端消费的可支付能力变化不大，高价格不会挺多久。当然，有人认为国际热钱进入是赌人民币升值，希望借此从中获利。如果真是这样，又会带来多大的负面效应？

    同理，如果当前的房价是由消费者和投机者手持资金和动用自己的银行存款抬升的，一旦价格下跌，也不会产生具有全局性的负面影响。从显现出来的数据看，国际热钱也好，居民手持现金和兑取的银行存款也好，都不是支撑目前高位房价的资金主体，而信贷资金才是真正的"顶梁柱"。这才是危险的关键所在。

    基于以上认识，在当前房地产投资和消费的信贷规模和信贷增长率处于高位运行的情况下，尤其是当前整个宏观经济处于通货膨胀压力条件下，如果政府放弃对房地产业的紧缩和整顿政策，增加所谓的有效需求，可以预期到的结果是，房价不仅不降，反而更涨。不仅如此，即使当前的房地产业不存在泡沫，也会形成泡沫。

    基于以下情况，政府会继续推行既定的政策：

    第一，由于通货膨胀压力的存在，使得政府必须调节信贷规模和信贷增长率，因而，单独放松房地产市场银根的宏观经济环境不具备。

    第二，银行尤其是国有商业银行的股份制改造已经进入关键阶段，降低不良资产率，提高资本充足率是近期银行工作的重点。因而，银行向房地产业扩大信贷规模的举措与当前银行的改革存在冲突。尤其是在房地产业是否存在泡沫甚至泡沫是否会马上破灭的争论不断升级的氛围中，银行向房地产业扩大信贷规模与银行的风险控制原则相背离。

    第三，今年的宏观经济增长目标的超额实现已成定局，明年的经济增长是否要依赖房地产业的进一步大规模投资来带动，具有不确定性，因而，借助于经济增长理由放松对房地产业的整顿，条件不充分。

    第四，规范土地开发秩序、形成有效的土地流转机制的任务远未完成，短期内放松土地整顿工作，搞土地秩序整顿的"半拉子"工程实非明智之举。

    以上因素表明，政府坚持已有的房地产政策不动摇，并切实落实相关政策，是推动中国房地产业健康发展的基本条件,也是避免因房地业波动引致整个国民经济波动，化解潜在风险的基本措施。

    在目前的房价高位运行和观点纷杂的条件下,普通消费者应该如何抉择呢？

    第一，价格高位运行中尽量避免"买涨"、"追涨"，追涨是非理性的抉择。

    第二，在"口水战"不断升级，信息"噪音"越来越杂的环境中,别轻易相信哪一家之言。

    持币静观，待机抉择，才是明智之举。

央行四季度调查显示加息并未降低房地产投资热情

　　日前，人民银行公布了2004年4季度全国城镇储户问卷调查综述，结果表明，加息对消费的影响不明显，居民买房的热情不减，房地产未见降温的迹象。调查显示，城镇居民对利率的认可程度大幅提高，储蓄意愿进一步增强，储蓄结构偏好定期存款。然而，与本季居民储蓄意愿增强相对应的是居民消费意愿略有减弱。调查表明，在当前物价和利率水平下，认为"更多消费（包括借债消费）"最合算的居民人数占比为30．5％，较上季降低1．8个百分点，较上年同期降低2．6个百分点。未来三个月准备购买大件商品的居民人数占比为9．4％，较上季降低0．1个百分点，较上年同期降低1个百分点。此次加息对居民消费意愿的影响不明显，一般来说，利率的高低与消费支出呈负相关关系。但本季调查结果显示，认为利率"高"的居民，其选择"更多消费（包括借债消费）"最合算的人数占比为33％，高于全部被调查居民的相应占比，而认为利率"低"的居民，其消意愿为31．3％，也高于全部被调查居民的相应占比，利率与消费之间的相关性不强。

　　虽然城镇居民的消费意愿变化不大，但居民购买住房的热情不减。本季调查，未来3个月准备购买住房的居民人数占比为21．2％，较上季提高1．1个百分点。此次加息未降低居民投资房地产的欲望。

　　此外，调查还表明，城镇居民对当前物价的忧虑情绪加重，对未来物价的走势看涨。

　　本季调查显示，城镇居民对当期物价的满意指数为－16．2，又创历史新低。其中有27．1％的居民认为"物价过高，难以忍受"，较上季略降0．4个百分点，较上年同期提高3．6个百分点；有10．9％的居民认为物价"令人满意"，较上季降低1．2个百分点，较上年同期降低6．8个百分点。据国家统计局统计，9、10月份消费价格指数分别较上月上涨1．1％和持平，较上年同期上涨5．2％和4．3％，物价上涨的压力减轻，但由于与人们日常生活关系密切的食品价格涨幅较大，分别较上年同期上涨13％和10％，不少地区水、电价格又有一定程度的上调，居民感觉日常开支增大，对物价的忧虑情绪加重。

　　调查表明，城镇居民对未来物价走势不乐观，未来物价预期指数为34．4，居历史第二高水平。其中有41．5％的居民预计未来物价将上升，较上季提高0．9个百分点；只有7．1％的居民预计未来物价下降。

一个人，每一个关注房地产市场的人都会知道，2004年，房地产市场是在"房地产泡沫"争论之声中走过来的。一年来，不论是在经济理论界，还是在房地产业界，抑或是在新闻舆论界，有关"房地产泡沫"争论的声音，可以说是不绝于耳，而且是愈演愈烈。
　　泡沫存在已是不争的事实

　　对于房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1，超过这个上限，房地产市场就会停顿。

　　联合国人居中心定出这个房价收入比上限的标准3∶1，显然是从人道的角度，从人权的角度而言的。"人人享有适当住房"是联合国《人居议程》的核心目标。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现，也是任何一个负责任政府不能回避的重大责职。

　　而世界银行定出这么个房价收入比上限的标准5∶1，则更多地是从房地产经济内在的运行规律而言的。

　　根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，分析GDP达1000美元时居民消费结构，我们就可以发现，以美国、英国、法国和日本为例，其住房消费支出比例最大的为英国13.8%，最小为法国8.3%。

　　而房价收入比为5∶1，这说明什么？这说明在这些西方国家，如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3.9万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19.5万元。

　　如果以住房消费支出比例最大的英国13.8%为标准计，则为购买这套19.5万元的住房，所需时间为19.5÷（3.9×１3.8%)＝36.2年(在这里，为计算方便起见，我们假设收入、房价都不增长)。如果一个人25岁参加工作，则当其61岁时，可以为这套房子付清全部费用。在退休年龄65岁前，其可以付清全部费用，应该说是可以接受的。

　　但是，如果当房价收入比超过5∶1，由上面的分析可知，这样的房价，对于大多数人来说，显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受，那么，房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5∶1，其所蕴含的内容。

　　我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来，自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。

　　国家统计局发表的统计公报显示，2003年我国人均GDP首次突破1000美元，达1090美元。然而与此同时，我国有些城市的房价收入比也已经达到了10∶1，有的甚至超过了12∶1，远远超过了联合国人居中心标准的上限3∶1；世界银行标准的上限5∶1。这里面到底有没有泡沫呢？其实，每个人都是不难做出判断的。

　　然而，我国的许多房地产开发商都借口国情有别，而拒不承认房地产存在泡沫，或者说泡沫非常小，甚至一些经济学家和政府部门的官员也都站出来执同一态度。这到底是怎么回事呢？

　　是由于中国人多地少？可有的国家和地区，人多地少的情况比我们还严重哟。是中国老百姓特别能吃苦耐劳？这个也许是事实，但是，可以肯定地说，即便中国老百姓最节衣缩食，其实也实在是难以承受得起这高昂的房价了——

　　当房价收入比达到12∶1时，如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3.9万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为46.8万元。

　　对于这样的一套房子，该城市平均收入的家庭如果想买，则不吃不喝也得10多年。而如果以最长年限按揭贷款30年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按10月29日生效的个人住房贷款年利率5.31%计，则月供约需2113元。那么，这3口之家，日常每月生活费还剩3250-2113＝1137元，人均1137÷３＝379元。

　　小孩子感冒一次得多少钱？小孩子上学得多少钱？......

　　面对这样的现实，一些房地产开发商、经济学家，甚至一些政府官员还在口口声声地声称房地产不存在泡沫，真不知他们立论的依据何在？而个别经济学家提出的"穷人买不起住房不要紧，可以由富人买了第二套住房出租给他们住"的言论，更是容易让人想起历史上那句"何不食肉糜"的名言。

　　由于卖房好比整体出售，出租房屋好比零售，"整售价"应该低于"零售价"，用房地产市场的行话来说，就是房屋售价低于租金总和(这里"租金总和"与"房屋售价"之差，就是投资购房者的"投资回报")。当"穷人"买不起住房时，正常情况下，自然是更加租不起相应水平的住房了。

　　因此，可以肯定地说，在一些房价收入比已达到甚至已超过12∶1的城市，房地产市场其实已陷入了自住者买不起，投资者租不出的困境。如果此时，在该城市的房地产市场上，如果房价还在继续上涨，则最大的可能，是进入了"缩量空涨阶段"；而如果此时依然供需两旺，甚至库存(空置房)有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、大胆地赌上一把，这是在上演最后的疯狂了。

　　房地产如此泡沫产生的根源何在

　　虽然，从长远来看，房价的总体趋势看涨，是件顺理成章的事情。但是，在正常情况下，房价虽然会涨，但也不至于涨到这种房价收入比达到甚至超过12∶1这种离谱的程度。这里面关键是三个因素协同作用的结果。

　　这三个因素是"按揭贷款购房"，"土地储备、招拍挂出让土地"以及"房地产的投机炒作"——

　　经济学常识告诉我们，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。对于房地产市场来说，自然也不能超然于这一经济规律之外。

　　按揭贷款购房，其实质是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的一个过程。在本质上来讲，它是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，即将未来几年乃至几十年的潜在的房屋需求提前而攒到现时来了。因此，由此而激发出来的自然是对住房现时的极大需求。从经济学上讲，需求曲线自然会因此而发生很大的移动，这时，如果想保持房价的稳定，自然，相应地，我们得设法让供给曲线也发生很大的移动。具体到房屋的供应量来说，得相应地有很大的增加，这应该是毫无疑问的。

　　而土地储备、招标拍卖挂牌方式的供地方式，由于采用了垄断供地的形式，而且在每次供地时，在量的规定上总是供不应求的，因此，当地政府即便没有非饱和型稳步适量供地的政策取向，但在实际操作过程中，如没有相应的统筹政策和措施的配套跟进，那么，土地的供应量必定是小于至多是等于土地的需求量的。而房屋的供给量和土地的供给量、房屋的需求量和土地的需求量是呈现同方向变动，两者大体上近似于正线性相关；当容积率一旦确定，则呈完全的正线性相关。

　　因此，当一个城市"按揭贷款购房"和"土地储备、招拍挂出让土地"这两个政策要是同时实施的话，那么，在实施这两个政策的同时，更需要有强有力的住宅用地供应量的增加；如果没有，那么，这个城市房地产价格就只能是一路上扬了。

　　而一路上升的价格，自然会引来房地产投资者和投机者。这时，如若没有相应的、统筹的、配套的政策跟进，来防范、打击房地产市场的投机，甚至反而去迎合这种房地产市场投机行为的话，那么，同股票市场一样，房地产市场很快就会变成高度的投机市场(股票市场和房地产市场最容易"泡沫化"，这不光是以往的经验教训告诉我们的，从理论上也不难加以证明)。一路高涨的价格让人们对预期更加看好，从而迎来更多的投机者，更多的投机者促成价格的更加高涨......

　　遗憾的是，在一些城市，事至今日，也看不到全年住宅用地供应计划的公布，更不要说有当时能够顺应按揭贷款的力度，而相应主动地调节供地的数量了。而更让人难以理解的是，在一些城市，对炒卖火车票这样的投机行为也要屡屡打击，但在过去很长一段时间里，我们很少能够看到有关部门对炒房行为的打击，相反，个别的却是对此行为极力迎合。

　　房价由涨转跌的拐点已悄然来临

　　正当房地产行业的两个主管部门——建设管理部门和土地管理部门，正在为"是地价抬升了房价，还是房价拉高了地价"而争论不休的时候，正当建设部政策研究中心课题组出台报告《怎样认识当前房地产市场形势》，告诉大家，目前房地产并没出现泡沫，现阶段房价下跌并不一定就是好事的时候，金融部门却早已认识到了"房地产泡沫"的严重程度，并正在采取一步又一步行动——"五一"期间暂时停贷，"五一"后对房贷提高门槛，内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》......

　　在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，可圈可点的是作出了这样的明确规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

　　银监会的这一规定，从根本上讲是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式(即按揭购房)进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效。另外，打击炒房行为，虽非金融部门的分内事，但是银监会的这一规定，无疑也是对利用银行资金进行炒房的行为，进行了严格的限制和严厉的打击。可以毫不夸张地说，对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为，起到的是釜底抽薪的作用。

　　而央行宣布的从10月29日起的加息决定，虽然是出于整个宏观经济的考虑所做出的决定，并非单单针对房地产市场而来。但是，其对整个房地产市场方方面面所发生的影响，依然是不可估量的。

　　央行的这次加息，加息幅度是如此之小，上调金融机构存贷款基准利率仅为0.27%，其对经济所产生的直接影响自然十分有限，因此，人们都将其看成是警示性的。而对于当前的房地产市场健康发展来说，所渴望的真是这种警示。

　　"加息"一旦宣布，各路专家学者们立即对中国即将步入"加息通道"作出了种种预言，各市场经济活动主体立即对加息后社会经济活动将会发生何种的变化，纷纷作出了自己的估计......

　　对于房地产市场而言，"加息"让人们对房地产市场的预期重新作出了评估。"加息"让许多人从那种"只要贷到了款，买到了房，就等于赚到了钱"的如痴如醉的迷幻状态中清醒过来。"加息"让人们明白，不论是按揭贷款购房自住，还是按揭贷款投资购房抑或是按揭贷款投机购房，都是要讲成本的，都是要冒风险的，所有这些，无疑会让那些非理性购房者望"息"却步。而对于投机市场来说，预期的改变，起到的往往是扭转乾坤的作用。

　　我们在前面已经分析过，房价收入比高达甚至超过12∶1的奇特现象，是在"按揭贷款购房"，"土地储备、招拍挂出让土地"以及"房地产的投机炒作"这三个因素的协同作用下才得以实现的。现在，这三个因素中的"按揭贷款购房"和"对炒房行为的放纵不管"这两个因素已经得到改变，不难推测，在那些房价偏高的城市，建立于非理性基础之上的房价一路高歌猛进，应该已经走到了尽头，房价由涨转跌的拐点已经悄然来临。

　　对于政府官员来说，对于业内人士来说，

　　一方面欣慰于过去几年房地产业对GDP的巨大贡献；

　　另一方面又忧心于房地产泡沫是否真的存在。

　　是否会真的破裂？

　　而对于普通百姓来说，

　　最为关心的则是

　　——2005年的房价将会是何种走势？

一）
　　一次给德国一家公司回传真，因为对方号码是传真过来的，所以不是很清楚，播了号之后，响了好久，很纳闷为什么不是自动接收，正打算挂断，竟然有人接了起来，是个男人的声音，声音低沉，略微沙哑的说"hello？"，当真出乎我的意料，一时间不知道该说英语还是德语，等我拿起听筒要接的时候（因为是发传真，所以用的是免提），对方已经挂断了.

　　后来推算了一下时间，德国那边该是早晨5点钟，呵呵，一不小心打了一个国际骚扰电话，真不好意思。

（二）

　　又想起一个刚刚工作的时候发生的一件和打电话有关的糗事。第一次拨国际电话，是跟法国的一家公司联系，我是法语文盲，只能用英语，心里特紧张，哆哆嗦嗦拨了号之后，很快的接通了，对方说了句什么，没听明白，估计是法语，于是心一横，说:"Hello, this is xxxxx from xx company, may I speak to Mr.xx."

（事先演练了好多遍),好半天对方都没回答，大约沉默了有半分钟，我那个心虚啊，心想，难道我英语这么烂，这么简单的英语对方都听不懂？又或者倒霉催的，碰上个不会讲英语的？正胡思乱想，就听对方用极其蹩脚的英语说，"what's your name?"我那个晕啊，心想，刚刚不是讲了嘛，怎么又问，于是重复了一遍自我介绍，又加上一句，"this is a long-distance telephone call from China."对方一听"china"，小心翼翼的问，"会讲汉语吗？"有点南方口音，不过完全听得懂，一瞬间，我的脑袋转了10个圈，同样小心的问："请问是XX公司吗？"这次对方口气很盛了，回答说，"不是，你打错了！"

　　巨汗啊！我赶紧道歉，匆匆挂了。这次不成功的经历给我留下两个疑问，1，我打法国，怎么会拨到国内？2，对方第一句话究竟说的是什么，我怎么会听不懂？当然也有教训，此后，再不管给哪里哪电话，我都要先询问对方是否是我想要找的公司或者人。

（三）

　　还是和传真有关，偶们公司仓管部有一部传真，长期闲置不用，久而久之竟然散发出一股不知名的臭味。库管员MM深受其害，投诉说，长此下去，必将影响其嗅觉和容貌。于是委托采购GG找厂家维修，厂方也不知何故，遂将传真带回公司维修。几天后，由一面色焦黄的DD送了回来，说是修好了，采购GG追问原因，对方犹豫了半天说，回到公司拆开传真，发现里面竟然有一只去世很久的老鼠，早已经腐烂，惨不忍睹，臭不可闻，导致其废食三天，故面有菜色。偶们采购GG很英勇的将此传真机抱着交回库管MM手里，并隐瞒实情，谎称色带变质。后不知是谁透漏了风声给库管MM，她大发娇嗔，发誓宁死也不同此传真共处一室，并利用美女优势，将此传真换与采购部，可怜俺每次收到采购部转交的传真，都闻到一股似是而非的臭味，也不知道是不是老鼠阴魂不散，唉，郁闷啊。

（四）

　　偶们公司的一个做技术的GG疯狂追求一名做销售的MM。经本人目测，GG大约1.68左右，体重60KG，MM身高当有1.72，体重70KG。经过两年的奋战，GG终于打动了MM的芳心，作为同事的偶们也从难以接受逐渐转变为见怪不怪。前些天，公司新来一生产经理A，此公讲话不多，严肃的很。一日，午饭时间，几个女同事和他一桌共餐，其中有一个十分八婆的问A，"你看E和T两个人般配吗？"A听后表情茫然，八婆又说，"就是技术部的E和销售部的T"，A冥思苦想片刻，说"夏利发动机装在大解放上，拖不起来啊!"

　　补充说明，当时我就坐在隔壁桌，简直要喷饭了。

（五）

　　不知何故，偶们公司的单身女青年大都身材高挑，而单身男青年则相形见绌，可怜俺大好身材竟无人相配（小女子因自然灾害一不小心长到1.74米）。去年圣诞舞会，偶费劲心思打扮一番，并搭配了一双最流行的高跟长筒靴，自觉甚美。来到舞会才明白何为高处不胜寒，无奈做了一晚上的壁花，我冤枉啊！

　　最最可恨的是，采购GG"G"，在我路过他身边拿饮料的时候，竟然十分夸张的跳到一边去，我正愁怒火无处发泄，于是，拽着他的领子（小样，还敢穿晚礼服），低头狠狠的盯着他说"你，这是什么态度？躲什么躲？怕我吃了你不成？赶紧道歉！"小G虽面如土色，仍一字一句的回答俺说"小V，长的高不是你的错，长的高还要穿高跟鞋就是你的不对了，该是你对我道歉！"言毕，掌声一片，且最起劲的都是GG。

　　经过这次挫败之后，偶再也不敢上班穿高跟鞋了。

　　一声叹息!

（六）

　　厕所里的惨剧!!!

一天中午吃饭之前，我同饭友小"S"妹妹一起去洗手间洗手。恰巧同事"T"GG进入男厕所，洗手池就在男厕所外边，尽管门已经关了，可里面的声音仍尽收耳底。就在我们将要洗完的时候，突然听到男厕里面传来"噗"的一声巨想，我跟小S先是面面相阕，之后一起忍不住大笑起来，我们都猜到是T在FP。正在我们乐不可支的时候，却见偶们老板面无表情的从男厕里面走了出来（他是美国人，皮肤本来就白，如今却是白里透红，与众不同，煞是好看），一言不发的走到洗手池边，我跟小"S"见势不妙连忙闪人，却瞥见T面红耳赤的往外走，他手都没洗，直接跟我们一起离开了洗手间。路上，小S妹妹忍不住好奇的问，"T，刚才是不是你？"

T踌躇了半天，说，"要真是我，还好了呢。"

听完此言，我欲哭无泪......

　　苦啊，苦啊，从此之后，总感觉老板看我的眼神不对，唉！得出一永远的真理，"千万不要在洗手间笑和讲话，尤其是在你看不到厕所里面的情形时"

绝对是真理，血与泪换来的真理，切记，切记！！！

（七）

　　偶们公司比较远，上下班都是坐班车的。有天下班的路上，不知道谁开的头，大家就讨论起鬼来。坐在前排的小M妹妹对此话题甚感兴趣（此MM天真可爱，就是讲话罗嗦，比我还罗嗦），于是也插话讲一部自己看过的鬼电影，5分钟过后，大家仍未听出个子丑寅卯，可又不好打断她，就在大家眼神迷离，哈欠满天之时，就听偶们司机说，"好了，别讲了，一点意思都没有！"

　　汗，巨汗，不过这次是替M妹妹汗的。

（八）

　　班车语录1

　　下班之后大家都上了班车，只有同事A（GG）还没来。

　　同事B抱怨说"A干什么都黏糊，下个班也跟生孩子似的。"

　　司机搭话"还是难产！"

　　......

　　班车语录2

　　偶们公司有两辆班车，两条路线，每个人乘坐的班车是固定的，也有某一天换乘或者不坐车的时候，一般会提前通知司机。

　　一日下班，偶乘坐的班车人不齐，查点人数，发现少了C（MM），久等不来，过了发车时间，猜测她是有事不做了，于是开车。

　　刚开出十几米，只见C一路小跑由远而来，姿势甚是迷人，边跑边朝我们挥手，满脸急切的表情。

　　大家赶紧喊"快停车，让C上来。"

　　终于C气喘吁吁赶来，满面红晕的对司机说

　　"师傅，我加班，不走了。"

　　全车都倒。

（九）

　　有一次偶们国际业务部的一个很PL的MM和我们一个印度的客户在谈业务，谈到一半临时离开一下，偶刚好路过，看他一个人坐那里,就朝他礼貌的笑了笑,结果那印度阿三忽然拦住偶，然后用双手指着自己下身比比划划，脸上还表现出很暧昧的微笑......偶当时就怒了，这小子简直欺我公司无人，竟然对着我做如此动作,正想还以颜色，那家伙又满口的说"Dollar"，好像很着急的样子。偶当时就想dollar不是美元吗？怎么偶们买东西给他，他居然还找偶们要钱......？于是偶用很生硬的英语说："NO dollar！do you wanna change to RMB?"，那老外听了之后越发的着急，居然在地上乱转了起来......最后居然自己找到了我们公司的卫生间钻了进去......原来是toilet的说。只是那印度人的发音也着实太不标准了......现在想起来都暴汗......

（十）

　　偶们公司有一个车间督导，小D，此君系浙江人，大学毕业后，追随女朋友来到青岛，又入赘入其妻家，据了解他的同事称D君患有深度惧内之症。

　　某周六，公司同事约好到郊外钓鱼，D君酷爱钓鱼，但又怕妻子不同意，直到星期五下班时候才答应第二天入伙。

　　次日，我们在约好的车站集合，超时20分钟，仍不见其踪影，怀疑他被严妻控制，故打手机询问之，关机。同事怂恿我给他家打电话，犹豫再三，心想凭咱三寸不烂之舌定能将D嫂说的改变心意，于是就答应了下来。

　　接电话果然是D嫂，声音婉约，听不出任何母老虎的意思，

　　D嫂"喂？"

　　我"请问，D在家吗？"

　　"不在，一早出去了，您是哪位？"

　　闻听此言，我心里有了底，原来D已经出来了，也许是堵车了吧，于是回答，"我是他的同事，我们约好了今天钓鱼，不知道为什么他还没有到，打他手机又关机了，所以打电话问一下。"

　　"哦，他手机忘在家里了。"

　　"谢谢，麻烦你了，再见。"

　　"不谢，你们好好玩。"

　　挂了电话，心里暗想看来那些大嘴巴是在骗我，人家D嫂明明是很通情达理的嘛。

　　恰巧此时D君匆匆而来，一问原来是坐错车了。

　　我得意的告诉他刚刚打电话的事情，话一落，就见他脸色不对，表情仓惶，讲话都结巴了，"你，你，怎么能给我家打电话呢？"

　　"咦？为什么不能？你老婆还说要我们好好玩呢。"

　　"完了，完了，全完了。"D君已经开始目光呆滞了。

　　同事们都挺奇怪，追问之下方知，原来D君怕妻子禁止其外出钓鱼，谎称加班，结果不幸被我的电话揭穿，罪加一等，尤其我又是女孩子，声音温柔甜美（咳咳，这是事实，绝无夸张），难免会引人遐想。

　　那天，D君倒是跟我们去钓鱼了，不过整天都精神恍惚，还差点把我推到水里，说实话，我更怀疑他是在故意报复。

　　经过此事之后，我得到教训一条，单身女孩坚决不能给已婚男同事家去电话，除非有夺人之夫之意。

你无法避免和售楼小姐打交道，因为无论是谁买房都要走这一步，她们在开发商和顾客之间架起一道亮丽的桥梁。她们几乎个个美貌如花，一身名牌可谓装备精良，同时又以女性特有的亲和力与耐心，俨然成为你的置业顾问。

　　可能你更多听到的是一些传闻：动辄上百万的年薪，更多嫁给大款的机会，售楼中的暧昧与花招，谈笑自若间将上百万元的合同轻松搞定等等，都让这一行业更多地蒙上了一层神秘的色彩。

　　记者近日走近售楼小姐，听她们讲述游走于都市丛林的高楼中的梦想与刺痛。

　　最高收入年薪可达百万元"老手一年上百万，新手几十万不新鲜"的说法曾一度吸引许多年轻女性加入售楼小姐的队伍，而随着房地产项目越来越多和售楼员队伍的扩大，现在很多人又开始感叹：售楼已经不怎么赚钱了。但记者最近在采访中发现，相对于别的行业来说，"高薪"依旧是售楼行业的代名词，不少售楼小姐依然可以拿到上百万元的年薪。

　　据业内人士介绍，售楼小姐的收入是底薪加提成。目前北京售楼小姐底薪相对固定，大致1000元左右，提成通常是房价的千分之一到千分之三之间。而在2000年以前，房地产行业刚刚开始发展，能买得起房子的只是少数成功人士，从事售楼行业的人员也比较少，当时的提成达到百分之一，所以收入普遍很高，一般能拿月薪5万元左右，而现在一般却只能拿到一万元左右。

　　但在CBD附近的一些高档写字楼和国际公寓的售楼小姐收入依旧偏高。在建外SOHO工作的邓小姐告诉记者，当初她选择这一行业就是看中了高薪，现在同事里每年的销售前10名都可以拿到100万元以上，到副总监一级的甚至每年可以拿到150万元。另一位在朝阳园工作的林小姐告诉记者："我们这里业绩最好的售楼小姐一年收入也有几十万元，比以前可能是少了，但还是可以算高收入了。"

　　高淘汰率使行业渐趋低龄化"这一行的竞争压力太大，一般都干不了几年，现在年龄小的女孩子越来越多了。"从事售楼工作4年的林小姐告诉记者，像她这样做这么多年的在这售楼行业中很少。因为售楼小姐一个不成文的标准就是年轻漂亮，许多客户就会更加愿意和你打交道，也才会有钱赚。如果没有了年龄优势，又不善于总结一些经验，掌握不好原来的客源，就只能被淘汰掉，所以30岁以上还做普通售楼小姐的非常少。而同事之间为了争夺客户，勾心斗角的事情比较多，一些售楼小姐只要有了一点钱之后，就转行不想再干了。据了解，北京的许多房产销售公司中对售楼小姐的淘汰率达到20%，每季度考评一次，排名在后面的就要被淘汰掉。

　　同时，有的公司为了能及时找到最适合售楼的人还降低了学历，而看中的主要是外形和交流的能力。

　　CBD核心区的一家知名房产销售公司甚至不要求学历，招聘时引来众多应聘者，录用比例甚至达到500牶1，其中不少只有20岁左右。据了解，降低学历门槛的同时，一般对户口也没有要求，面试后经过短暂的培训就可以上岗，这样就吸引了越来越多的人加入这一行列，有的甚至是在校大学生。

　　邓小曼：从小就是销售天才

　　邓小曼是个东北女孩，不久前她刚刚成为建外SOHO售楼小姐中的一员。她开口就说自己是"半路出家"的，售楼业绩好主要是因为两点：努力和悟性。

　　邓小曼说，她选择这一职业的原因很简单，就是因为原来的工作收入太低了。

　　2002年底，偶然的一个机会，一位售楼员去她通州的家里，聊起来的时候，听那人说售楼很赚钱，于是她就心动了，向人家询问了大半天关于"什么是剪力墙"等最基本的知识并看了一周书后，她就开始着手找工作了。她的做法也很简单，就是从通州往西找，看到好的楼盘就去问人家招不招销售，还真被她问着了。就这样她成了朝阳园项目的一位售楼小姐。

　　从没接触过这一行的邓小曼第一个月就卖掉了许多套房子，这已经是很不错的业绩了。后来，她又慢慢摸到了门道，当年度的售楼冠军就是她了。后来朝阳园的房子卖完了，她又被推荐到SOHO的售楼公司去了。

　　"其实我从小就有销售的天赋。"只有中专学历的邓小曼颇为自信。她笑着告诉记者，小时候，家庭条件并不好，爸爸在路边卖桔子，小曼放学后就帮爸爸去看摊子。有一次，她正好在水果摊前，旁边还有另外一个卖桔子的妇女，两家的桔子都卖一块八一斤。忽然有辆桑塔纳在旁边停下来了，出来的是一个中年男子，后面跟着一个孩子拉着他的手说："不要买了舅舅。"可中年男子还是在水果摊前停下来，当他问小曼价格时，小曼回答"两块一斤"，而旁边的妇女仍然只说一块八。

　　"你猜最后怎么样？"小曼一笑，说："当然买了我的。因为他是一个送礼的，旁边又有别人的孩子在，当然要挑贵的了！"这就是察言观色，做售楼小姐必须懂得这一点。

　　当然，除了漂亮大方的外表和善于察言观色以外，真正做好售楼小姐还需要具备深入沟通的技巧与耐心，因为房子毕竟不同于一般的商品，许多客户的要求很高。"特别是外国人，他们甚至会自己拿尺子来量面积，看房次数也多，一般用的精力会是国内客户的5倍，可是外国人比较讲信用，我也很愿意与他们做生意。"小曼说。

　　刘庚：这是"兵头将尾"的活儿

  24岁的刘庚看起来比实际年龄要成熟得多。像她这样地道的北京城里的女孩，在售楼小姐中的确为数不多。因为据业内人士估算，目前北京的售楼小姐中，外地人占了六成以上，而北京人里又有很大一部分来自郊县。

　　2002年，刘庚拿到了文秘专业的大专文凭。此时，同学大都选择了继续深造，而出人意料的是，刘庚不仅比她的同学早走一步，而且还改行做了一名售楼小姐。当时，她的举动让很多人费解。"大多同学觉得我这专业就应该从事文秘或者行政工作，而且，售楼小姐虽然收入不低，但许多人对这一行业有看法。"

　　今年11月份，公司决定从销售代表中选拔一位销售经理，刘庚争取到了这次升迁机会。

　　"毕竟这个行业是吃青春饭的，所以有这种机会我一定努力抓住。"

　　24岁的年龄，在刘庚看来已经不小了。因为，在职场上普遍存在的35岁现象，在房地产行业有着更为苛刻的体现。超过30岁的人非常少，而成功者更是寥寥。

　　现在，刘庚带着6名员工，负责亚运村地区某楼盘的销售工作。对于这个兵头将尾的工作，刘庚非常满意，不仅是摆脱了"年龄"的困扰，还意味着自己从一线的售楼小姐，成功进入了管理层。

　　刘庚强调说房地产销售同样需要智慧，而且还要有专业知识，这样才能给客户制定出合理的置业计划。像从销售代表中选拔销售经理，就有一个硬指标，"在过去的一年中，每个月的销售业绩都不低于前3名"。

　　小周：30岁不结婚很正常

  "我们现在是武大郎攀杠子，上下够不着"，售楼小姐小周摆了一个滑稽的造型，一脸的无奈。

　　靓丽的外形又加上令人羡慕的高薪，这让售楼小姐们在面临婚嫁问题时，陷入一种尴尬。

　　"来看高档住宅的人一般都是有一定资本的，售楼小姐当然想嫁一个这样的好老公。"曾经做过朝阳区某高档项目销售工作的小周说，但是，目前业内售楼小姐的素质普遍不高这也是不能回避的。虽然有的售楼小姐长得漂亮又比较有钱，但部分从业者的素质问题拉低了整个职业的社会地位。所以，真正跟自己客户结婚的为数很少。

　　"但是，她们因为自己的经济状况，又不愿意再与那些薪水低于自己的男士接触，所以现在有普遍的大龄单身现象，30岁左右还没结婚的情况很正常。"

　　小周还对记者讲了一个故事。"很无奈。"她一边搅拌着咖啡一边幽幽地说，"从前的一个同事，有着典型的江浙女孩的窈窕身材，人也长得非常漂亮。这个女孩一直对香港人情有独钟，而我们这个工作刚好给她很多接触香港客户的机会。某一天，有一个香港人来看过我们当时那个项目，不太满意就走了。但她却对这个香港男孩‘一见钟情'，非常有心地留下了他的电话。随后精心设计终于与这个客户谈上了恋爱。女孩以为她所期待的爱情终于来了。可当她把自己全都投入给对方之后，对方立刻跟她提出了分手。

　　"那之后她又陆陆续续接触过几个，但都是见几次面，约几次会之后就不再联系了。"她忧伤地瞥了一眼窗外，"根本就不可能有买房子的客户真想把自己的售楼员娶回家！"

　　小周苦笑着说，在她们圈子里，这种不想真心谈恋爱，却要跟她们约会的客户几乎每个人都碰到过。所以，实际上，很多人早已不抱幻想。

　　然而生活还是要继续，没有办法，却也只能这样等下去。

　　售楼小姐：逼你买房千万要冷静

  刘庚说，售楼小姐在大众心目中的地位偏低，很大程度上是因为某些从业者不遵守职业道德，耍弄一些伎俩来骗顾客。为了买一个称心如意的住处，普通人几乎要穷尽一生的积蓄，被人家用一个小手段欺骗后当然会耿耿于怀。

　　一位不愿透露姓名的售楼小姐告诉记者，如今应对骗术的对策也有不少，想要买房的人们还要擦亮眼睛。1、看楼时，特别要注意好你的皮鞋，在售楼小姐眼中，皮鞋比任何衣服都更说明你的身价。

　　2、售楼小姐会用许多方法来"逼"你买房，让你无时无刻不感到紧张，这时你千万要冷静，等自己看中才买。

　　3、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插进土去的，能存活多少很难说。

　　4、不要相信你要的户型已经没有了，而同意买大的。到售楼处后直接向售楼员要求看一样叫"销控"的本子，这样你才可以确切地知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

2004年中国超级豪宅排行榜将于6日下午3时正式揭晓。今天上午有关人士透露说，十大豪宅中北京占据了4席，北京最贵的住宅标出了6000万的底价。

　　该榜是由国际权威房地产研究机构之一的"世界地产研究院"推出的。根据"世界地产研究院"此前公布的候选名单，共有30家豪宅入围。其中上海12家，北京8家，武汉1家，深圳3家，广州2家，杭州、苏州、重庆、大连各1家。

　　虽然该榜有很多指标，但最引人关注的还是其价格。据悉，上榜豪宅的均价已达到4000万元人民币，其中上海的紫园和檀宫甚至分别高达1.3亿元和8000万元，有望夺得冠亚军。而位于北京密云的亚澜湾因为在内湖中修建了一座占地26亩的岛屿，据说已标出了6000万的底价，成为北京首屈一指的天价豪宅，因而极可能榜上有名。

　　据业内人士分析，由于水资源是京城房地产中最贵的元素之一，所以会成为北京豪宅上榜的一项重要指标，因为只有最高档的别墅才可能拥有真正大面积的天然水域。入围排行榜的北京紫玉山庄和碧水庄园尽管水面很大，但仍是人工挖成的湖泊。而号称真山真水的亚澜湾虽然拥有65.7万平方米的潮白河水域，但与世界知名豪宅的水域面积相比，还是有些逊色。

　　据了解，提名中的北京豪宅都离高速公路不远，像碧海方舟位于北四环与京承高速交会处，碧水庄园与玫瑰园均位于八达岭高速路的出口。虽然亚澜湾离市区较远，但其南距建设中的京承高速路只有500米，一旦高速路修成，驱车半小时就可进入市区。

      从本周起，本报每周将推出一个关于２００４年北京房地产市场回顾与盘点的主题。
如果说，去年房地产被不封顶不能贷款以及封顶才能销售等政策法规截住资金链的话，今年房地产市场则成了切断开发商粮票的土地年。去年，虽然掀起狂风巨浪，但多少让人觉得有点雷声大雨点小的味道。今年，却是不一样。不仅掀起惊涛巨浪，并且还狂风暴雨。也就是说，今年是最动真格的一年。

先是靠关系拿地的大门被关上，紧接着人民币加息也给整个房地产市场带来了压力。这一系列政策给房地产市场带来了空前压力。对房地产开发商来说，一方面大量的资金都用于购买土地，再加上此前金融政策的限制，资金不足已经成为众多地产商当务之急；另一方面，人民币加息也给北京楼市带来了巨大压力。许多持币待购者已经把钱稳稳当当存在银行里吃利息，这样也分流了很大一部分购房者。

不过正因为供应量减少，北京楼盘出现了空前的热销局面。而出于对未来住房贷款政策的担忧，以及担心土地供应收紧而引起房价上涨，即便是这些房子离谱地涨价，还是照样有买房人"抢购"。除此之外，许多地产商还在到处发表言论，明年房价还要大幅上涨。甚至有地产商表示，明年房价要上涨４０％。

虽然北京楼市涨声一片，但从整体上来说，明年北京楼市在通过今年下半年的调整后，供应量会明显增加。再加上一些超级大盘低价入市的策略，也会对房价有抑制作用。但土地成本增加，以及整体供应量相对前几年减少，北京房价还是会出现一种稳中有升的局面。

关键词：关闸

２００４年１月９日，市国土房管局下发《关于经营性项目暂停受理审批的通知》。自２００４年１月９日起，政府相关部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让。

２００４年２月９日，以前颁布的３３号令所引发的五个可以继续"协议出让"土地的"口子"被彻底堵死。绿化隔离地区建设、小城镇建设等４类项目用地使用权出让时，必须通过招标、拍卖、挂牌方式公开进行。也就是说，今后，经营性房地产项目除纯粹的危改项目外，一律停止协议出让而进行市场化公开交易。

点评：协议出让土地的闸门被彻底封死。

关键词：开闸

２００４年２月２６日，针对３３号令与４号文件的衔接，市国土房管局下文，２００４年１月９日以前，取得立项批复和规划批准文件的项目（在有效期内），以及２００４年１月９日取得立项批复和规划批准文件的项目，经有关部门联合审查后，可以继续办理前期手续及协议出让土地。此后报批的土地将按４号文件执行。

点评：自此北京楼市被关闭的一个多月的土地闸门才稍有松动，这也意味着２００４年１月９日，成了京城协议出让土地的"分水岭"。

关键词：大限

今年３月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即"７１号令"），要求从今年８月３１日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，８月３１日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。

点评：８·３１土地大限由此得来。这一天也成为土地正式市场化的标志日期。难怪有地产商说靠关系拿地的好日子一去不回头。如果有国土日的话，８月３１日是最佳选择。

关键词：紧箍咒

２００４年５月１３日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在８０平方米左右，小套面积在６０平方米左右。２００４年５月１１日，北京市相关部门下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。从２月２０日起，购买经济适用住房的家庭未住满５年，不允许按市场价格出售。

点评：经济适用房加上两道"紧箍咒"，从源头上杜绝富人或者投机客买经济适用房。

关键词：加息

２００４年１０月２９日，央行发布新政策，金融机构一年期存款基准利率将上调０．２７个百分点，由现行的１．９８％提高到２．２５％，一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的５．３１％提高到５．５８％。

点评：加息无疑触动了房地产最敏感神经——资金链。

关键词：明码标价

２００４年７月底，国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定将自２００４年１０月１日起施行。规定明确，物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格等。

点评：尽管明码标价体现一种公平原则，现在好多物业管理公司似乎把这一政策当成耳旁风，建议政府加大执法力度。

最近有媒体纷纷报道，在加息后人民币面临更大的升值压力，大量国外热钱进入上海楼市争购高价房，把本已全国最高的上海房价再度拉高，引起了业内外极大关注。业内人士猜测：北京作为国际资金关注的重点城市，是否也会成为国外热钱进入的下一个目标？买房人在担心：国外热钱如果大量进入北京楼市，会否使北京房价进一步上涨？经过记者的采访发现，目前北京没有明显迹象表明大量国外游资进入楼市。

　　■国外热钱未大举进入北京楼市

　　在上海被炒得像神话一样的国外热钱在北京看不出什么热度。"我们期待这种情况的出现，但目前还看不出来。销售状况与加息前没有太多变化。"位于朝外商圈的铂宫的一位负责人向记者透露。据他分析，铂宫的欧式风格、高档装修以及其所处的朝外商圈应该会对国外投资人构成强烈地吸引。而目前铂宫的销售情况应该能比较客观地反映目前的市场并没有大量国外热钱进入。望京是外籍人士在京购房较为集中的区域，记者了解到的情况并没有出现外资购房大量增加的现象。据宝星国际销售总监王先生介绍，目前宝星国际正在销售二期，主要的外籍购买者仍然是韩国人。他们大多是一期的韩国客户介绍过来的，在数量上虽然较多，但与加息前相比并没有明显的增加。记者在采访其他多个楼盘的销售状况时得到的回答基本一致。

　　随着中国加入世贸组织和北京国际化程度的提高，使在北京的外籍人士能享受到越来越多的国民待遇。在买房方面，在京外籍人士购买商品房已经没有太多的限制。据了解，已经在安全局备案的项目，外国人只要凭护照、工作证或居留证就可以买房。没有在安全局备案的项目，只要外国人通过相关审核，也可以在京置业。因此外籍人在京购房门槛的降低，为国外热钱进入打通渠道。相比股市和汇市，在人民币不能自由兑换的情况下，国外资金进入楼市似乎更容易一些。但是，国外热钱并没有选择大举进入北京楼市。

　　■国外热钱如何炒楼套利

　　今年以来，国内各项消费指数不断走高，房价也在一路上涨。在这样的宏观大背景下，不久前，央行对人民币利率进行了九年来的第一次加息。市场认为，这仅仅是一个开始，人民币将进入一个加息周期。

　　加息对不断走高的国内房价无疑将起到一定的抑制作用。但加息是一把双刃剑，加息将进一步拉大人民币对美元的利息差，吸引更多的国外游资进入国内谋利。使人民币近年来面对升值压力进一步加大。前不久，凤凰卫视报道，有1万亿美元的游资在豪赌人民币升值。另据报道，有10亿海外资金通过种种渠道已经进入上海楼市，给本已火爆的上海楼市又添了一把火。

　在这场人民币升值的豪赌中，海外资金在楼市是如何赚钱的呢？据业内人士介绍，首先，人民币一旦升值，以人民币标价的房地产必定水涨船高。其次，国外资金进入国内以目前的汇率购置房地产，待人民币升值后抛出不仅可以赚到人民币升值带来的收益。同时，人民币的升值还会带来房价上涨，又可以赚房产的价差。

　　在双重获利的驱使下，必然会有热钱流入房地产市场。但究竟有多少热钱进入了楼市？又会对房价产生多大的影响？北京与上海对此反应有所不同。

　　■国外热钱不会影响北京房价

　　首先，从销售情况看，北京各个楼盘都反映比较良好，均没有发现"热钱"大量进入的迹象。

　　其次，分析人士认为，所谓"热钱"应当是指用于短期投机的资金。以投机型对冲基金为例，他们是很注意风险防范的，首先不会投资在难于变现的东西上；其次，通过组合选择将风险控制在一个很小的范围。否则投机不成反而会血本无归。中国的房地产不是这些国际热钱的选择，因为既难于变现又无法控制风险。

　　另据证券分析师王德勇先生分析，"热钱"进入不会对房价产生决定作用。"热钱"正在源源不断进入各种投资领域，如股市、汇市等，房地产市场仅仅是其投资的一个方面。但进入房地产开发领域的比重要远远大于投资买房。据上海的有关数据显示，购买上海房地产的80％是当地人，15％是外地人，只有5％是外籍人。而对房价的涨跌起决定作用的是供需关系，从目前的市场状况看，总体表现是需求旺盛。因此，即使"热钱"也不会对房价上涨起决定作用。

　　资料：对冲基金（hedgefund）是众多投资工具之一，其投资目的仍然是以资本增值为主，这方面它与传统的基金分别不大，可是由于对冲基金的基金经理较为低调，所以了解对冲基金的投资者不多。不过，自从金融风暴之后，经过索罗斯（Soros）的量子基金（QuantumFund）阻击多个经济体系之后，大多数投资者皆闻之色变。

　　对冲基金的特点是没有一定的投资目标，并不像主题基金或地区基金有明确的投资路线。因为这个原因，使基金经理可全权处理投资策略，令基金的动向难以触摸。

　　对冲基金起源于上世纪六十年代的美国，起初是为投资于股票工具而成立，不过对冲基金可以看好及看淡不同的股票，即该基金一方面可以购入数只前景佳的股票，另一方面亦会估出前景看淡的股票。至八十年代，对冲基金再加入衍生工具（Derivatives）的元素。对冲基金与一般的股票或债券基金不同之处是，当利率上升对股票及债券市场不利时，对冲基金反而可借机抛空股票，甚至于以借贷来达到杠杆效应（LeverageEffect），去加强投资策略的效果。因此，无论股市上升抑或下跌，对冲基金都能把握机会为投资者赚钱。

　　虽然投资对冲基金看似优点多多，但由于其风险较高，并不太适合一般的投资者，尤其是以长线增值为目标的退休金及强积金。